Cómo calcular tu pago de hipoteca desde cero
Las matemáticas detrás de un pago mensual de hipoteca, por qué el capital y los intereses se mueven distinto, y cómo usar una calculadora para planificar tu compra.
Una hipoteca es uno de los compromisos financieros más grandes que la mayoría de las personas asume en su vida. Saber cómo se calcula el pago mensual — no solo adivinarlo — te da una ventaja real al comparar ofertas, decidir el plazo o preguntarte si vale la pena dar una entrada mayor.
La fórmula
Una hipoteca estándar a tasa fija y totalmente amortizable se calcula con una sola fórmula:
M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)Donde:
- M es el pago mensual
- P es el capital del préstamo (lo que pides prestado)
- r es la tasa de interés mensual (anual dividida entre 12)
- n es el número total de pagos (años × 12)
Eso es todo. Cada hoja de cálculo, cada app de banco y cada calculadora online — incluida la nuestra — ejecuta esa expresión.
Un ejemplo práctico
Supón que pides 300.000 € al 6,5% anual a 30 años.
- P = 300.000
- r = 0,065 / 12 ≈ 0,005417
- n = 360
Al calcular obtienes unos 1.896 € al mes. En 30 años pagarás aproximadamente 682.000 € — es decir, unos 382.000 € en intereses. Esa diferencia entre lo que pides y lo que devuelves es la razón por la que vale la pena entender las matemáticas hipotecarias.
Por qué los pagos iniciales son casi todo intereses
En el primer mes, el banco cobra intereses sobre los 300.000 € completos. Al 6,5% son 1.625 € — casi todo el pago mensual. Solo unos 271 € amortizan capital.
Para el año 15, el saldo es menor, así que menos del pago va a intereses. En el último año, casi todo el pago va al capital. Esa forma se llama curva de amortización, y por eso 100 € extra al mes en los primeros años ahorran muchísimo más interés que esos mismos 100 € treinta años después.
Lo que la calculadora puede responder
Usa la Calculadora de Hipoteca para jugar con tres variables que lo cambian todo:
- Monto del préstamo. Duplicar el préstamo casi duplica el pago, pero también duplica los intereses.
- Tasa de interés. Pasar de 6% a 7% en un préstamo de 300.000 € a 30 años suma unos 200 € al mes — y unos 70.000 € a lo largo de la vida del préstamo.
- Plazo. Un préstamo a 15 años tiene un pago mensual mayor pero reduce drásticamente el interés total. Los mismos 300.000 € al 6,5% en 15 años cuestan unos 159.000 € en intereses — menos de la mitad que a 30 años.
Un truco mental
Antes de calcular con precisión, puedes estimar el pago así: por cada 100.000 € prestados al ~6,5% en 30 años, planifica unos 632 € al mes. Multiplica por el tamaño de tu préstamo en cientos-de-miles y estarás cerca de la realidad.
Eso basta para mirar un anuncio y saber si vale la pena ir más allá. Para todo lo demás — refinanciar, comparar préstamos, decidir entre 15 y 30 años — deja que la calculadora haga el trabajo preciso.